To, czy i w jakim stopniu ogród zimowy jest częścią przestrzeni mieszkalnej, jest ważne dla obliczenia powierzchni mieszkalnej. Powierzchnia może mieć istotny wpływ na cenę wynajmu lub obowiązujący podatek od nieruchomości. Ważna jest podstawa, na której dokonano obliczeń. Tutaj znajdziesz wszystkie informacje na ten temat.
Powierzchnia mieszkalna: podstawa obliczeń
Niezbędna przy określaniu powierzchni mieszkalnej jest stosowana podstawa obliczeń. W Niemczech zwykle spotyka się dwie podstawy prawne, według których inaczej oblicza się powierzchnię mieszkalną:
- Rozporządzenie dotyczące przestrzeni życiowej (WoFlV)
- DIN 277
Rozporządzenie dotyczące przestrzeni życiowej
Rozporządzenie dotyczące powierzchni mieszkalnej stanowi podstawę obliczeń obowiązującą na terenie całych Niemiec. Może zostać wybrany przez wynajmującego, o ile nie jest to nieruchomość wynajmowana ze środków publicznych. W tym przypadku – tzw. przestrzeni mieszkalnej z kontrolowaną ceną – zawsze obowiązuje WoFlV. Dla wielu najemców WoFlV i tak jest preferowanym wariantem obliczania powierzchni mieszkalnej, ponieważ w obliczeniach uwzględnia się tylko powierzchnię mieszkalną, a nie inną powierzchnię użytkową.
Jest to również widoczne w ogrodach zimowych. Choć zawsze wlicza się je do powierzchni mieszkalnej, są to różne wartości procentowe w zależności od rodzaju ogrodu zimowego. Dla podstawy obliczeń ważne jestczy jest to ogród zimowy ogrzewany czy nieogrzewany
Uwaga:
Rozporządzenie o powierzchni mieszkalnej nie ma zastosowania do umów najmu podpisanych przed 1 stycznia 2004 roku. Do nich ma zastosowanie Drugie Rozporządzenie Obliczeniowe (II BV), poprzednik WoFlV.
DIN 277
W przeciwieństwie do WoFlV, norma DIN 277 jest podstawą obliczeń, która nie definiuje szczegółowo powierzchni mieszkalnej. Rozróżnia jedynie powierzchnię użytkową i ruchową. Oznacza to, że wynajmujący mogą określić całą powierzchnię użytkową jako powierzchnię mieszkalną, a nie powierzchnię mieszkalną. Obejmuje to całkowicie ogrody zimowe. Przykładowo, jeśli chcesz wynająć mieszkanie z 20-metrowym ogrodem zimowym,będzie to zawsze w całości wliczone w powierzchnię mieszkalną. Wielu wynajmujących preferuje normę DIN 277, ponieważ dostępna jest większa powierzchnia, co oczywiście wpływa na ostateczny czynsz.
Wskazówka:
Zawsze sprawdzaj powierzchnię mieszkalną na podstawie podstawy kalkulacji przed podpisaniem umowy najmu. Fałszywe informacje mogą skutkować znacznie wyższym czynszem, czemu można zapobiec poprzez dokładne sprawdzenie.
Podgrzewane czy nie
To, czy ogród zimowy jest ogrzewany czy nieogrzewany, ma znaczący wpływ na obliczenia powierzchni mieszkalnej podczas korzystania z WoFlV. Podczas gdy ogród zimowy zawsze liczy się jako część przestrzeni mieszkalnej zgodnie z normą DIN 277, w przypadku WoFlV sytuacja wygląda inaczej:
- nieogrzewane: 50 procent powierzchni
- ogrzewane: 100 procent powierzchni
Oznacza to, że jeśli posiadaszogrzewany ogród zimowyo powierzchni 20 metrów kwadratowych, po użyciu WoFlV musisz dodać go w całości do powierzchni mieszkalnej. Przy średniej cenie wynajmu wynoszącej 9 euro za metr kwadratowy, byłoby to 180 euro doliczone do czynszu. Dlanieogrzewanego ogrodu zimowego jednak obliczenia wyglądają następująco:
- 20 m² powierzchnia mieszkalna: 2=10 m² powierzchnia obliczeniowa
- 10 m² x 9 euro cena wynajmu=90 euro dodatkowego czynszu
Często zadawane pytania
Czy ogród zimowy ma znaczenie w świetle nowych przepisów o podatku od nieruchomości?
Tak. Nowe regulacje w zakresie podatku od nieruchomości obejmują także ogrzewane i nieogrzewane ogrody zimowe. Oznacza to, że ogród zimowy zostanie uwzględniony w nowym zeznaniu dotyczącym podatku od nieruchomości. Jak zwykle stanowi część powierzchni mieszkalnej, a nie użytkowej i jest odpowiednio naliczana.
Czy tarasy i balkony liczą się jako przestrzeń mieszkalna?
Tak, tarasy i balkony są zwykle również częścią przestrzeni mieszkalnej i dlatego są uwzględniane w obliczeniach powierzchni. Istotna jest także różnica pomiędzy zastosowanymi podstawami obliczeniowymi. W przypadku stosowania regulacji powierzchni mieszkalnej dodaje się maksymalnie 25 do 50 procent lub zgodnie z normą DIN 277 całą powierzchnię.
Jaka jest różnica między przestrzenią użytkową a przestrzenią życiową?
Teoretycznie wszystkie powierzchnie w domach i mieszkaniach stanowią przestrzeń użytkową. Jednak nie każda przestrzeń użytkowa jest tożsama z przestrzenią mieszkalną. Do przestrzeni mieszkalnej zalicza się wszystkie obszary, które można przypisać przede wszystkim przestrzeniom mieszkalnym, na przykład sypialnie, łazienki i ogrody zimowe. Natomiast powierzchnie użytkowe przeznaczone są na pomieszczenia, które nie są przeznaczone do zamieszkania. Należą do nich np. piwnice (jeśli nie są przystosowane do celów mieszkalnych), pralnie i kotłownie.
