To, czy i w jakim stopniu taras będzie częścią przestrzeni mieszkalnej, odgrywa kluczową rolę pod wieloma względami. Szczególnie ważne jest, aby najemcy znali podstawy obliczeń i potrafili je w razie potrzeby sprawdzić.
Podstawa prawna
Od 2004 roku w umowach najmu tarasy mogą być wliczane jako powierzchnia mieszkalna jedynie proporcjonalnie. Podstawową zasadą orientacji jest 25 procent. Średnia ta jest określona w rozporządzeniu dotyczącym przestrzeni mieszkalnej – w skrócie WoFIV. Regulacja uznawana jest za szczególnie przyjazną najemcom.
Jednakże normę DIN 277 (w której tarasy uznawane są za 100% powierzchni mieszkalnej) oraz nieaktualne już wymagania normy DIN 283 (tutaj taras w ogóle nie liczy się jako powierzchnia mieszkalna) można również wykorzystać jako podstawę do obliczeń.
Uwaga:
W przypadku umów najmu zawartych przed 2004 rokiem - pod warunkiem, że od tego czasu nie nastąpiły żadne zmiany konstrukcyjne - obowiązuje II Rozporządzenie w sprawie obliczeń (II. BV), zgodnie z którym taras liczy się do 50 procent powierzchni mieszkalnej.
Przegląd
W poniższym zestawieniu zebraliśmy dla Państwa wszystkie ważne informacje dotyczące tego, w jakim stopniu taras jest częścią przestrzeni życiowej:
- Przepisy dotyczące powierzchni mieszkalnej (od 2004): 25 do 50%
- II. Regulacja kalkulacyjna (do 2003 r., stare umowy najmu): 50%
- DIN 277: 100%
- DIN 283 (obecnie nieaktualne): 0%
Obliczenia podstawowe
Według WoFIV obliczenie powierzchni mieszkalnej tarasu o powierzchni dziesięciu metrów kwadratowych przy średniej wynoszącej 25 procent wygląda następująco:
10 metrów kwadratowych: 4=2,5 metra kwadratowego
Tarasliczony jest jako 2,5 metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej.
Dzieje się tak jednak tylko wtedy, gdy obszar zewnętrzny spełnia odpowiednie wymagania. Są to:
- Wymagania konstrukcyjne wystarczające
- bezpośrednio połączony z salonem
- wyposażony w solidną podstawę
- bezpieczny w użyciu
- nadaje się do ustawiania stołów i krzeseł
Możliwy jest zwiększony kredyt, podobnie jak zmniejszony procent powierzchni mieszkalnej. Na pewno warto przyjrzeć się umowie najmu, aby uzyskać uczciwą cenę. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy wykorzystanie jest ograniczone lub nie ma go wcale. Zwłaszcza przy większych tarasach i zwiększonym oprocentowaniu kalkulacja ma bezpośredni i znaczący wpływ na czynsz i koszty dodatkowe. W razie potrzeby należy dokonać obniżki czynszu.
Wskazówka:
Przed złożeniem odpowiedniego roszczenia do wynajmującego zawsze zaleca się bezpośrednią poradę ze Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów lub prawnika specjalizującego się w prawie najmu.
Większy kredyt
Możliwe jest wówczas zwiększenie obliczenia tarasu jako powierzchni mieszkalnej,jeśli zostaną spełnione specjalne wymagania. Mogą to być np. następujące punkty:
- wyjątkowy widok w poszukiwanej lokalizacji
- szczególnie wysoka jakość sprzętu
- granice boczne
- Pokrycia dachowe
- dalsze działania modernizacyjne
Jeśli taras nadaje się do dłuższego użytkowania, został niedawno wybudowany lub posiada inne udogodnienia, możebyć liczony jako powierzchnia mieszkalna aż do 50 procent.
W powyższym przykładzie z tarasem o powierzchni dziesięciu metrów kwadratowych obliczenia wyglądają następująco:
10 metrów kwadratowych: 2=5 metrów kwadratowych
W tym przypadku liczy się tarasz pięcioma metrami kwadratowymi powierzchni mieszkalnej.
Obniżony kredyt
Podobnie jak podwyższenie, możliwe jest również przyznanie obniżonego kredytu,jeżeli z tarasu można korzystać jedynie w ograniczonym zakresie. Możliwe czynniki obniżonego kredytu to:
- Wiek
- wady konstrukcyjne
- brak sprzętu
- Obrażenia
- zła lokalizacja
Obliczenie musi zatem wynosićponiżej 25 procent i dlatego w naszym przykładzie obliczeń może wynosić maksymalnie 2,4 metra kwadratowego przy powierzchni podłogi wynoszącej dziesięć metrów kwadratowych.
Uwaga:
Jeśli taras w ogóle nie nadaje się do użytku, bo np. można wykazać, że naraża się to na niebezpieczeństwo lub teren jest nieutwardzony, może on w ogóle nie być wliczany do powierzchni mieszkalnej. W tym przypadku powierzchnia nie liczy się jako taras w sensie prawnym, a zatem nie jest powierzchnią mieszkalną.
Często zadawane pytania
Czy tarasy na dachu liczą się jako przestrzeń mieszkalna?
Nie ma różnic prawnych pomiędzy tarasami i tarasami na dachu. W przypadku bardzo dużych systemów w umowie najmu należy zatem zwrócić szczególną uwagę na procent i stan tarasu.
Kiedy dozwolone jest podwyższenie kosztów tarasów?
Taras może być liczony jako powierzchnia mieszkalna w większym stopniu, jeśli wyposażenie, a tym samym użytkowanie, zostanie odpowiednio ulepszone. Może to obejmować na przykład odnowienie podłogi, montaż ścian bocznych lub balustrad i dachu. Aprecjacja może wówczas zgodnie z prawem znaleźć odzwierciedlenie w cenie i doprowadzić do podwyżki czynszu.
Skąd mam wiedzieć, że taras nadaje się do użytku?
Taras musi nadawać się do bezpiecznego chodzenia i siedzenia. Jeżeli nie ma takiej możliwości ze względu na niewystarczające zabezpieczenie podłogi lub wady konstrukcyjne, czynsz może zostać obniżony o kwotę tarasu liczoną jako powierzchnia mieszkalna. W zależności od rozmiaru może to mieć istotne znaczenie. Warto więc wykonać obliczenia.
