Powody chęci podziału nieruchomości mogą być różne: czy to z powodu planowania domu bliźniaczego, parcelacji, zapewnienia gruntu pod budowę dla dorosłych dzieci, czy też dlatego, że nieruchomość jest po prostu za duża i wymaga zbyt wiele konserwacja. Podziału można dokonać z pomiarem lub bez. Poradnik pokazuje wszystko, co należy wziąć pod uwagę przy podziale majątku.
Zatwierdzenie
W prawie wszystkich krajach związkowych na podział majątku nie jest wymagana zgoda władz miejskich. Wyjątkiem są Dolna Saksonia i Nadrenia Północna-Westfalia, jeśli dotyczy to nieruchomości zabudowanej lub pozwolenia na jej budowę. Niezależnie od tego, czy posiadane jest wymagane pozwolenie na podział, czy też nie, należy zawsze przestrzegać obowiązujących przepisów budowlanych. Dotyczy to np. przestrzegania minimalnych odległości i planów zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowych informacji udziela organ odpowiedzialny za budowę i/lub nieruchomości właściwej gminy, w której znajduje się nieruchomość.
Typy dywizji
Istnieją dwa rodzaje dzielenia:
Idealny podział
Idealny podział ma miejsce bez pomiaru własności. Nie oznacza to, że pomiar nie jest przeprowadzany. Po prostu działa bez wyznaczania granic i wyznaczania/oznaczania granic. Uregulowania podziału bez pomiaru dokonuje notariusz. W księdze wieczystej dokonuje się wpisu o idealnej działce. Tego typu podział przeprowadza się głównie w celu zaoszczędzenia pieniędzy oraz wtedy, gdy strony nie chcą kilku metrów kwadratowych mniej lub więcej.
Wymagania dotyczące idealnego podziału
Aby móc dzielić bez mierzenia, konieczne jest spełnienie co najmniej jednego z poniższych wymagań:
- Granica jest rysowana „kamień w kamień”, na przykład w domu bliźniaczym
- Równe udziały w majątku, jakie mogą wystąpić np. przy rozwiązaniu wspólności spadkowej
- W przeszłości przeprowadzono pomiar podziałowy, który został złożony w urzędzie stanu cywilnego i nie nastąpiła zmiana własności nieruchomości
Prawdziwy podział
W przypadku podziału rzeczywistego pomiar musi zostać wykonany przez uznanego i publicznie wyznaczonego geodetę. Jest ono dostarczane na żądanie odpowiedzialnego organu geodezyjnego lub może zostać zlecone niezależnie. Dla wszystkich podobszarów wytyczono granice nieruchomości. Na życzenie można ustawić znaki graniczne. Wyniki pomiarów oraz punkty graniczne przekazywane są do urzędu stanu cywilnego jako dowód i tam przechowywane. Dla wszystkich mierzonych części tworzone są nowe księgi wieczyste z odpowiednimi (nowymi) właścicielami nieruchomości. Stary wpis do księgi wieczystej dotyczący nieruchomości niepodzielnej zostaje „nadpisany” nowymi danymi geodezyjnymi i granicznymi.
Koszty
Cena podziału działki bez lub z pomiarem uzależniona jest od wielkości działki przeznaczonej do podziału oraz wartości gruntu. Jeżeli powierzchnia działki przeznaczonej do podziału wynosi 850 m2, a standardowa wartość gruntu wynosi 23 euro za metr kwadratowy, koszt pomiaru podziału jest średnio o 900 euro wyższy niż w przypadku tzw. sondowania bez pomiaru podziału. Podatek od sprzedaży i opłaty za rejestrację gruntów stają się odpowiednio droższe ze względu na wyższe obliczenia kosztów. W tym przykładzie kalkulacja kosztów wynosząca nieco ponad 2700 euro jest porównywana z nieco ponad 1300 euro bez pomiaru podziału. Ceny mogą się różnić w zależności od gminy.
Za pokrycie kosztów podziału odpowiada zazwyczaj właściciel nieruchomości. Możliwe są prywatne umowy dotyczące podziału kosztów lub przejęcia kosztów całkowitych z (nowym) właścicielem nieruchomości podlegającej podziałowi.
Wniosek, jeśli wymagana jest zgoda
Jeśli nieruchomość wymagająca pozwolenia ma zostać podzielona, wymagane jest złożenie pisemnego, nieformalnego wniosku do właściwych władz miasta. Wniosek musi złożyć właściciel nieruchomości lub nabywca. Co do zasady w imieniu właściciela lub nabywcy nieruchomości wniosek mogą złożyć także geodeci i notariusze. Do złożenia wniosku wymagane jest prawnie wiążące pełnomocnictwo dla osób trzecich.
Treść wniosku
Art. 13 Rozporządzenia o Wzorze Budowlanym reguluje treść wniosku i wymagane dokumenty. Należą do nich
- Nazwa i adres wnioskodawcy lub właściciela nieruchomości przeznaczonej do podziału
- Ulica i numer domu, na którym znajduje się nieruchomość
- Nazwa właściwości
- Księga wieczysta
- Kataster nieruchomości z podaniem dzielnicy, gruntu i numeru działki
- Mapa nieruchomości w trzech egzemplarzach z aktualnymi granicami nieruchomości, nieruchomością do podziału i przyszłymi granicami
- Informacje o istniejącej zabudowie, wartości rynkowej dzielonej nieruchomości i celu podziału
Wskazówka:
Upewnij się, że wszystkie informacje są poprawne i kompletne oraz że przesłano wszystkie wymagane dokumenty. Średni czas przetwarzania wynosi trzy tygodnie. W przypadku przesłania nieprawidłowych lub niekompletnych informacji/dokumentów, czas przetwarzania zostanie odpowiednio wydłużony.
Odrzucono pozwolenie na podział
Jeśli organ nadzoru budowlanego odrzuci podział nieruchomości, następnym krokiem będzie skierowanie sprawy do sądu, jeżeli odmowa nie może zostać zaakceptowana.
Zatwierdzony podział majątku
Jeśli działka uzyskała zgodę organu budowlanego, należy dokonać pomiaru. Przed przesłaniem wyników pomiarów do urzędu stanu cywilnego wraz z zezwoleniem na podział wskazane jest wcześniejsze dokonanie dalszych ustaleń.
Służebność
Nie zapomnij o prawach indywidualnych właścicieli, które muszą zostać przyznane zgodnie z art. 1018 Kodeksu cywilnego, takich jak prawo do przejazdu lub przejazdu. Jednocześnie można ustalić zrzeczenie się praw. Wiąże się to z obciążeniem majątku sąsiada. Reguluje to na przykład (wspólne) użytkowanie, takie jak układanie rur wodociągowych lub przechowywanie przedmiotów na sąsiedniej posesji.
Wskazówka:
Wszystkie umowy, takie jak służebność i zrzeczenie się praw, muszą być zasadniczo spisane na piśmie i powinny stanowić część każdej umowy o podziale/kupie. W ten sposób można uniknąć późniejszych sporów.
Prawo przejazdu i przejazdu
Istotną służebnością jest prawo przejazdu. Zwłaszcza jeśli podzielona nieruchomość znajduje się w drugim rzędzie i nie można do niej dotrzeć bezpośrednio pieszo ani pojazdem. Przy podziale nieruchomości należy uregulować, która ścieżka/dojazd zostanie przyznana. Rekompensata za użytkowanie i/lub udział w kosztach utrzymania ścieżek/tras dojazdowych ma sens.
Koszty za pierwszeństwo przejazdu i przejazd
Wysokość kosztów za pierwszeństwo przejazdu i przejazd należy ustalać na podstawie intensywności użytkowania. W obliczeniach można uwzględnić tutaj użytek prywatny lub komercyjny. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, koszty może określić biegły.
Wpis do księgi wieczystej
W przypadku przyznania prawa przejazdu i/lub prawa przejazdu przez sąsiednią nieruchomość należy to wpisać do księgi wieczystej nieruchomości obciążającej. Warunkiem wpisu do księgi wieczystej jest zgoda właściciela. Jeżeli urząd stanu cywilnego dysponuje prawami do przejazdu i przejazdu w momencie tworzenia nowych arkuszy rejestru gruntów, wysiłek administracyjny jest mniejszy, a koszty na ogół niższe niż w przypadku kolejnych wpisów.
Wskazówka:
Powierzchnia ścieżek i przejść nie powinna być zbyt duża, gdyż może to prowadzić do obniżenia wartości w przypadku sprzedaży nieruchomości z zarejestrowaną służebnością. Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia prawa przejazdu lub prawa przejazdu.
Szukaj pomocy
Władza Niemiecki, regulacje prawne, regulacje odrębne i/lub wyjątkowe oraz niezliczona ilość paragrafów nie ułatwiają normalnemu obywatelowi poruszania się. Niezamierzony błąd może wystarczyć, aby projekt nie został zatwierdzony lub pojawiły się trudności prawne z nowymi właścicielami nieruchomości. Warto skorzystać z pomocy geodety lub prawnika/notariusza specjalizującego się w prawie nieruchomości i prawie budowlanym. W wielu przypadkach kompetentne wsparcie może zaoszczędzić pieniądze, czas i nerwy.
