Jeśli chcesz zbudować nowy budynek, potrzebujesz kawałka ziemi. Rozmiar, lokalizacja i, co nie mniej ważne, cena zakupu to decydujące kryteria dla przyszłego właściciela domu przy wyborze nieruchomości. Ale czy naprawdę można na nim bezpiecznie polegać? A co z głębszymi warstwami ziemi? Jaką ważną rolę pełnią? Raport o glebie powinien zapewniać wystarczające bezpieczeństwo planowania wraz z zawartymi w nim informacjami.
Co to jest raport dotyczący gleby?
Raport o podłożu gruntowym to raport dostarczający informacji o charakterze gruntu pod kątem jego przydatności jako placu budowy. Zawiera wyniki poszukiwań i badań terenu budowy. Obejmuje także fachową ocenę tych wyników przez eksperta i wynikających z tego konsekwencji dla planowania budynku. Zawiera między innymi następujące informacje:
- nośność gruntu
- Informacja o wodach gruntowych
- Opis geologii
- możliwe obciążenia ekologiczne
- Zdolność perkolacyjna i mrozoodporność gleby
- Rodzaj i klasa gleby
- Specyfikacje dotyczące uszczelnienia budynku
Protokół gruntu dostarcza informacji o cechach geologicznych placu budowy odpowiednio wcześnie przed rozpoczęciem budowy, zapewniając w ten sposób budowniczemu bezpieczeństwo planowania.
Problemy, jakie mogą powodować wody gruntowe
Wody gruntowe w głębszych warstwach ziemi mogą powodować problemy w budowanym budynku. Dlatego ważne jest zbadanie jego zachowania przed rozpoczęciem budowy. Największym problemem jest tzw. napierająca woda, która wywiera nacisk na uszczelki budynku. Dzieje się tak szczególnie w przypadku, gdy woda wyciekająca nie może dobrze odpłynąć lub poziom wód gruntowych jest ogólnie wysoki. Jeśli będzie to znane przed rozpoczęciem budowy, można podjąć odpowiednie środki. Na przykład piwnica wymaga drenażu, aby ściany nie uległy zawilgoceniu. Ale nawet domy bez piwnicy nie są zabezpieczone przed wodą w ziemi i również wymagają odpowiednich środków.
Wykrywanie toksycznych, skażonych miejsc
Jeśli przyszły plac budowy był już wykorzystywany jako powierzchnia komercyjna, należy dokładnie zbadać glebę pod kątem miejsc skażonych. Może się zdarzyć, że w glebie nadal znajdują się toksyczne substancje. Za usunięcie zanieczyszczeń odpowiada właściciel nieruchomości. Jeśli jako przyszły budowniczy chcesz uniknąć wysokich kosztów utylizacji, najlepiej przed zakupem uzyskać jasność. Sprawozdanie dotyczące gleby może zapewnić tutaj pewność. Jednakże badanie to nie jest obowiązkowe w ramach badania gleby na potrzeby raportu dotyczącego gleby. Jest to wymagane wyłącznie w przypadku nieruchomości, w przypadku których podejrzewa się miejsca skażone. Dzieje się tak w przypadku, gdy firmy pracowały z substancjami szkodliwymi dla środowiska w zakresie tych właściwości. Jeśli chcesz mieć pewność, warto zamówić tę dodatkową usługę. Zwłaszcza jeśli ogród kuchenny ma być założony na dużej działce, gleba musi być czysta, aby nie zagrażać zdrowiu ludzkiemu.
Niewypały, stary problem
Wiele bomb lotniczych z II wojny światowej leży uśpionych w ziemi, niewykrytych. Nawet kilkadziesiąt lat później wiele z nich nadal stanowi zagrożenie. Szczególnie dotknięte są nieruchomości w miastach. W niektórych gminach istnieje nawet obowiązek sprawdzenia, czy nieruchomość znajduje się na wyznaczonych podejrzanych obszarach. Koszty kontroli pokrywa zwykle właściciel nieruchomości. W niektórych obszarach należy wziąć pod uwagę te koszty, a także opóźnienia czasowe do rozbrojenia niewybuchu. Dlatego warto w porę wziąć pod uwagę taką ewentualność.
Czy badanie gleby jest obowiązkowe?
Każda konstrukcja ma znaczny ciężar, który spoczywa na podłożu pod spodem i musi być przez nią niezawodnie podtrzymywany. Aby to zrobić, należy wiedzieć, czy wybrane podłoże jest wystarczająco stabilne dla planowanej inwestycji budowlanej. W przeciwnym razie istnieje ryzyko uszkodzenia nowego budynku i ewentualnie budynków sąsiednich. Raport geotechniczny, jak brzmi oficjalna nazwa raportu dotyczącego podłoża, jest zatem ważną podstawą planowania i realizacji projektów budowlanych. Służy przede wszystkim jako podstawa do obliczenia statyki i wytrzymałości fundamentu. Dlatego też od 2008 r. niemieckie przepisy budowlane wymagają sporządzenia raportu dotyczącego stanu podłoża gruntowego w przypadku wszystkich niezabudowanych nieruchomości, na których trwa realizacja projektu budowlanego. Obowiązek ten nie dotyczy nieruchomości już zabudowanych.
Uwaga:
Nie wystarczy wyciągnąć wnioski z badań gruntu na sąsiedniej nieruchomości. Nawet na małych dystansach możliwe są poważne odchylenia, dlatego dla każdej nieruchomości wymagane jest osobne badanie gleby.
Wszelkie ryzyko wynikające z placu budowy ponosi budowniczy, czyli właściciel nieruchomości. Każdy budowniczy domu powinien uporać się z tym w odpowiednim czasie i jasno uregulować realizację oraz przejęcie kosztów. Dlatego wskazane jest, aby sprzedawca sporządził raport dotyczący gruntu, aby przed zakupem upewnić się, że grunt nadaje się do zabudowy. Jako sprzedawca wskazane jest również sporządzenie raportu budowlanego, ponieważ można go łatwo uwzględnić w negocjacjach cenowych.
Jakie są zalety raportu o glebie?
Jeśli badanie gleby wykaże, że plac budowy jest problematyczny, nie trzeba koniecznie rezygnować z projektu budowlanego. Na podstawie zidentyfikowanych problemów można określić środki konstrukcyjne, które zapewnią nowemu budynkowi długoterminową i bezpieczną podstawę. Jeżeli wyniki badania są znane przed planowaniem, można je dostosować w odpowiednim czasie. Każdy wymagany środek zwiększa całkowity koszt budowy. W zależności od zakresu koszty te mogą być tak wysokie, że budowa nie będzie już możliwa lub nieopłacalna ze względów finansowych.
Jeśli budynek zostanie wzniesiony bez znajomości rodzaju gruntu i bez niezbędnych środków ochronnych, może to skutkować wysokimi kosztami dalszych działań. Na przykład wilgotne ściany prowadzą do powstawania pleśni, której usunięcie jest pracochłonne i kosztowne, nie mówiąc już o konsekwencjach zdrowotnych. Mogą również wystąpić zwiotczenia lub pęknięcia. Raport o stanie podłoża jest użytecznym instrumentem pozwalającym uniknąć późniejszych defektów i nieobliczalnych kosztów ich usunięcia.
Kiedy warto pomyśleć o raporcie dotyczącym gleby?
Jeśli kupujesz „stary” dom, potrzebujesznieraportu o stanie podłoża. Dlaprzyszłości budowniczego domu wymagany jest raport dotyczący gruntu, aby można było odpowiednio zaplanować projekt budowlany i koszty. Należy zatem stworzyć go już w momencie zakupu nieruchomości, ale najpóźniej na etapie planowania budowy. Jeśli przed zakupem zostanie określony stan gleby, możesz mieć pewność, że nie wydasz pieniędzy na bezużyteczny kawałek ziemi. Niezbędne środki bezpieczeństwa mogą również okazać się na tyle drogie, że rozglądanie się za alternatywną nieruchomością będzie miało większy sens.
Umowa o sporządzenie raportu gruntowego musi być zawarta w umowie o budowę i kupno, szczególnie w przypadku budynków ze stałą ceną. Architekci mają obowiązek poinformować właścicieli budynków o konieczności sporządzenia raportu gruntu.
Kto pisze raport dotyczący gleby?
Ekspert geotechniczny posiada kwalifikacje zawodowe umożliwiające przygotowanie raportu dotyczącego podłoża, który wskazuje na zakup podłoża. Musi posiadać uprawnienia do sporządzania raportów zgodnie z normami DIN 4020 i DIN 1054. Eksperta można znaleźć za pośrednictwem Yellow Pages lub Internetu. Różne stowarzyszenia budowlane i Izba Rzemieślnicza mogą również pomóc w znalezieniu rzeczoznawcy w pobliżu.
Wskazówka:
Poproś architekta o rekomendację. Regularnie współpracuje z badaniami gleby i z pewnością może wskazać ekspertów, z którymi ma dobre doświadczenia.
Jak przygotowywany jest raport dotyczący gleby?
Aby sporządzić raport gruntowy, należy najpierw zbadać stan podłoża różnymi metodami technicznymi. Do tego potrzebne są odpowiednie próbki gleby. Są one usuwane z odpowiedniego miejsca za pomocą wiertarki rdzeniowej. Z reguły wiercenie odbywa się w przyszłych narożnikach planowanego budynku. Dziura sięga około trzech metrów głębiej niż planowane fundamenty domu. Różne warstwy gleby w próbce zapewniają wgląd w nośność i stan wody w podłożu.
Wskazówka:
Przed wierceniem należy ustalić plan kondygnacji budynku oraz jego dokładną lokalizację, tak aby badanie gruntu można było przeprowadzić w „właściwym” miejscu.
Ile kosztuje raport dotyczący gleby?
Koszty raportu dotyczącego stanu podłoża zależą od wielkości planowanego budynku i zakresu zleconych badań. W przypadku domu jednorodzinnego średniej wielkości do około 200 metrów kwadratowych cena podstawowego raportu wynosi od 500 do 1000 euro. Istnieją również regionalne różnice w cenie raportu glebowego.
Jeśli ekspert ds. gruntów świadczy dodatkowe usługi, cena wzrasta do 2.000 do 2500 euro. Dodatkowe usługi obejmują np. określenie wodoprzepuszczalności czy chemiczną analizę wody budowlanej. Jednakże dodatkowe koszty związane z raportem dotyczącym gleby mogą zostać dobrze wydane. Koszty usunięcia defektów spowodowanych złym podłożem mogą być znacznie wyższe.
