Jeśli chcesz spełnić swoje marzenie o posiadaniu własnego domu, szukając odpowiedniej nieruchomości natkniesz się na mylące pojęcia. Przeczytaj, na czym polega surowa działka budowlana i dlaczego możesz zaoszczędzić kupując ją.
Definicja niezakończonej działki budowlanej
W przeciwieństwie do gruntów gotowych pod budowę, ustawodawca przez grunty budowlane surowe rozumie tereny niezabudowane, które zostały już oficjalnie przeznaczone przez gminę pod jakąkolwiek zabudowę, ale jeszcze nie zostały zagospodarowane. To ostatnie oznacza, że niezbędna infrastruktura taka jak przyłącza do publicznej sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej lubBrak jest doprowadzeń do sieci drogowej. Charakterystyczne dla niezakończonych gruntów budowlanych są także
- Planowana inwestycja jest zabezpieczona, ponieważ istnieją już pozwolenia na budowę
- Zagospodarowanie terenu pod zabudowę nie zostało jeszcze wykonane ani zaplanowane
- Lokalizacja, kształt i wielkość niezakończonego terenu budowlanego mogą (nadal) być niewystarczająco zaprojektowane do celów konstrukcyjnych
Uwaga:
Teren gotowy pod budowę natomiast jest już w pełni uzbrojony i można go zagospodarować według sporządzonych planów.
Podstawa prawna
Pojęcie niezakończonego gruntu budowlanego jest precyzyjnie zdefiniowane w następujących przepisach prawnych:
- § 5 ust.3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (ImmoWertV)
- §§ 30, 33 i 34 Kodeksu budowlanego (BauGB)
Według tych definicji istnieje obowiązek zagospodarowania surowych gruntów budowlanych, które są oficjalnie przeznaczone do użytkowania. Każdy, kto chce sprzedać niezakończoną działkę budowlaną, musi albo samodzielnie zapewnić przyłącze do sieci energetycznej, albo sprzedać ją za cenę sprzedaży niższą od wartości gruntu gotowego pod budowę, czyli gotowego gruntu budowlanego.
Wskazówka:
W Niemczech nieruchomości dzieli się na cztery etapy rozwoju, przy czym niezakończone grunty budowlane należą do trzeciego etapu, przed gruntami gotowymi pod budowę (etap 4). Oznacza to, że surowy grunt budowlany jest uważany za pośredni etap pomiędzy gruntem, który ma zostać zbudowany, a gruntem gotowym pod budowę.
Różnica między niewykończonymi gruntami budowlanymi brutto i netto
Ustawodawca rozróżnia także surowe grunty budowlane brutto i netto. Przez grunt niezakończony brutto rozumie się grunt niezakończony, który
- obejmuje również obszary ogólnodostępne obszaru planowania, które są szczególnie potrzebne do zagospodarowania
- jest prawnie wiążące jedynie w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego
Surowe grunty budowlane netto natomiast odnoszą się wyłącznie do działek budowlanych, które nie zostały jeszcze zabudowane, gdyż tereny zostały już przekazane pod zabudowę w tej fazie.
Często zadawane pytania
Jaka jest różnica między niezakończoną działką budowlaną a działką budowlaną?
Duża różnica między niezakończonymi gruntami budowlanymi a przyszłymi gruntami budowlanymi polega na pewności prawa: w przypadku przyszłych gruntów budowlanych można jedynie spekulować, że w pewnym momencie będzie można na nich zabudować - ale nie jest to pewne. Inaczej jest w przypadku niezakończonych gruntów budowlanych – w tym przypadku prawo budowlane już istnieje i dlatego nie ma już charakteru spekulacyjnego. Dlatego też niezakończona działka budowlana również zalicza się do poziomu 3, podczas gdy grunt pod zabudowę należy do poziomu 2 i jest znacznie tańszy w zakupie.
Jak opodatkowane są niezakończone grunty budowlane?
Z punktu widzenia prawa dotyczącego podatku od nieruchomości, niezakończone grunty budowlane – podobnie jak grunty budowlane – uznawane są za nieruchomości niezabudowane, dla których w formularzu podatku od nieruchomości obowiązuje „podatek od nieruchomości B”. Zgodnie z definicją prawną oznacza to działkę niezagospodarowaną (jeszcze) znajdującą się w stanie nadającym się do zabudowy.
Jaki podatek od nieruchomości dotyczy niezakończonych gruntów?
W przypadku nieruchomości niezabudowanych obowiązuje niższy podatek od nieruchomości niż w przypadku nieruchomości zabudowanych. Dokładną kwotę ustala się na podstawie wartości gruntu, czyli średniej wartości nieruchomości na terenie gminy. Jest to co roku na nowo definiowane i można je przeglądać na standardowych mapach wartości gruntów dostępnych dla odpowiedzialnych władz. Ponadto wartość niezakończonej działki można również uzyskać od komisji ekspertów.
