Budowniczowie często są ograniczani w realizacji swojego wymarzonego domu przepisami budowlanymi dotyczącymi działki, co z kolei może działać na niekorzyść sprzedawców gruntów budowlanych. Przestrzeganie przepisowych minimalnych odległości od sąsiednich nieruchomości czy przestrzeganie maksymalnej powierzchni zabudowy w zależności od powierzchni nieruchomości to tylko dwa możliwe przykłady problemów. W pewnych warunkach rozwiązaniem może być ujednolicenie obciążenia budynku dla sąsiadujących nieruchomości.
Obciążenie budynku skojarzonego – definicja
Jak sama nazwa wskazuje, jest to przede wszystkim rodzaj połączenia dwóch lub więcej właściwości. Aby mogły być „zjednoczone”, muszą sąsiadować ze sobą nieruchomościami. Ujednolicenie ciężaru budowlanego polega na traktowaniu w prawie budowlanym dwóch lub większej liczby sąsiadujących ze sobą nieruchomości jako jednej nieruchomości. Wspólne obciążenie budowlane zazwyczaj wymaga względów prawnych.
Na przykład w przypadku obciążenia budynkiem unifikacyjnym eliminowane są granice nieruchomości pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami. Obciążenie budynku stowarzyszonego zawsze obejmuje co najmniej jedną tak zwaną „właściwość służącą”. Właściciel nieruchomości ma prawny obowiązek wobec odpowiedzialnego organu budowlanego zniesienia granicy swojej nieruchomości z sąsiednią nieruchomością. Oznacza to, że nieruchomość sąsiednia staje się tzw. częścią „dominującą” i granica sąsiadująca nie musi być brana pod uwagę w zagadnieniach prawa budowlanego.
Stosunki własnościowe w przypadku ujednolicenia obciążenia budowlanego
Struktura własności poszczególnych nieruchomości nie jest obciążona ciężarem budowania stowarzyszeń. Oznacza to, że każdy uczestniczący właściciel nieruchomości zachowuje swoje prawa własności do swojej nieruchomości w zakresie, w jakim została ona/jest zarejestrowana w księdze wieczystej przed uiszczeniem stowarzyszeniowej opłaty budowlanej. Obciążenie stowarzyszeniowe nie jest wpisane do księgi wieczystej. Zmiany nie zajdą także w obszarze podatków.
Wykorzystywanie obciążeń związanych z budowaniem skojarzeń
Przykład 1
Pan Meier jest właścicielem na swojej posesji domu dwurodzinnego, w którym mieszkania znajdują się obok siebie i każde z nich ma własne wejście. Jedna strona jest obecnie przeznaczona na sprzedaż, łącznie z nieruchomością po tej stronie. Podział majątku teoretycznie umożliwia to. Ponieważ jednak dom nie znajduje się pośrodku posesji, jego część byłaby znacznie mniejsza.
Prawo budowlane stanowi, że powierzchnia zabudowana jego połowy domu jest zbyt duża w stosunku do wielkości pozostałej nieruchomości. W związku z powyższym podział majątku nie byłby w tym przypadku możliwy. Jeżeli jednak wniosek o ujednolicenie ciężaru budowlanego zostanie złożony i zatwierdzony w tym samym czasie, w którym nieruchomość zostanie podzielona, nieruchomość nadal będzie uznawana za nieruchomość podlegającą przepisom budowlanym nawet po podziale. Kupujący dom jako właściciel nieruchomości regularnie otrzymuje wpis do księgi wieczystej.
Przykład 2
Syn pani Schmidt może tanio kupić nieruchomość obok swojej matki. Aby móc zrealizować swój wymarzony projekt domu, musiałby budować blisko granicy posesji swojej matki. Nie ma to żadnych zastrzeżeń, natomiast organ budowlany ma, gdyż jako budowniczy ma prawny obowiązek zachowania minimalnej odległości od granic nieruchomości sąsiadujących. Tutaj jego matka może teraz nałożyć na organ budowlany obowiązek stosowania wspólnego ciężaru budowlanego. W ten sposób matka zaciera granicę pomiędzy obiema nieruchomościami i syn nie musi już tego brać pod uwagę przy budowie.
Przykład 3
Dwa zaprzyjaźnione małżeństwa kupiły dwie działki jedna za drugą, na których chcą budować. Z ulicy nie ma dojazdu pod zabudowę do tylnej posesji. Oznacza to, że kable mogą dotrzeć do tylnej posesji jedynie poprzez przednią posesję. Tutaj para mogłaby zgodzić się na tzw. służebność, która prawnie i trwale przewiduje przeniesienie strukturalne na pierwszą nieruchomość. Aby zaoszczędzić koszty, nowi właściciele nieruchomości decydują się na łączenie budowy. Obie nieruchomości stają się jedną nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego. W efekcie do zagospodarowania pozostała jedynie część frontowa. Można teraz połączyć z tym tylną posesję.
Aplikacja
Co do zasady nie można podać żadnych wiążących informacji dotyczących składania wniosków o obciążenie związane z tworzeniem stowarzyszenia, ponieważ poszczególne kraje związkowe mogą mieć różne wymagania. W związku z tym poniższe informacje w niektórych punktach służą jedynie jako wskazówki. Przed złożeniem wniosku wskazane jest uzyskanie dokładnych informacji o właściwym organie.
Odpowiedzialność
O wspólne obciążenie budynku można wystąpić za pośrednictwem właściwego organu budowlanego lub gminnego organu nadzoru budowlanego.
Wnioskodawca
Każdy z zaangażowanych właścicieli nieruchomości może złożyć wniosek. Osoba składająca wniosek będzie zazwyczaj jednocześnie odbiorcą faktury za poniesione opłaty.
W każdym przypadku właściciel nieruchomości, której nieruchomość jest „obciążona”, musi zgłosić gotowość do budowy swoim podpisem na odrębnym formularzu. W żargonie technicznym nazywa się to „wykonawcą budowy”. W niektórych miastach/krajach po złożeniu wniosku przez klienta wykonawca robót budowlanych zapraszany jest na osobiste spotkanie w celu złożenia podpisu i możliwości bezpośredniego jego uwierzytelnienia. Jeśli wykonawca robót budowlanych mieszka dalej, podpis można złożyć w urzędzie budowlanym w pobliżu domu i tam go poświadczyć. Alternatywnie podpis może być również poświadczony przez notariusza.
Dokumenty/dokumenty do złożenia
- Wypełniony i podpisany formularz zgłoszeniowy
- Deklaracja obciążenia konstrukcji od wykonawcy robót budowlanych z podpisem zaświadczenia
- Aktualny wyciąg z rejestru gruntów wszystkich objętych nieruchomościami (nie może być starszy niż trzy miesiące)
- Wyciągi katastralne wszystkich objętych nieruchomościami
- Plan sytuacyjny w pięciu egzemplarzach z oznaczeniem i wymiarami obszaru nieruchomości, który ma zostać obciążony
- W zależności od władz budowlanych może być wymagany oddzielny formularz założenia kosztów dla wynikających z tego opłat
- Jeśli jest to majątek komercyjny lub stowarzyszeniowy, należy przedłożyć wyciągi z rejestru handlowego lub stowarzyszeniowego
Proces edycji
Jeśli będą dostępne wszystkie niezbędne dokumenty i podpisy, organ nadzoru budowlanego rozpocznie tzw. proces pozwolenia na budowę. Czas przetwarzania może się znacznie różnić w zależności od obciążenia pracą i indywidualnych przypadków. Można się spodziewać średnio czasu przetwarzania od czterech do sześciu tygodni.
W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku dokonany zostanie wpis do rejestru obciążeń budowlanych i obciążenie budowlane stowarzyszenia stanie się prawnie wiążące.
Koszty
W zależności od gminy, wysiłku administracyjnego, wartości ekonomicznej lub innych korzyści budowlanych, koszty zwykle zestawia się indywidualnie. Wahają się od 60 euro do 500 euro. Zwrot opłaty przysługuje także w przypadku, gdy wykonawca budowy po złożeniu wniosku zmieni zdanie i nie podpisze oświadczenia o obciążeniu budynku. Istnieje możliwość uzyskania pisemnej informacji o wpisach do rejestru obciążeń budowlanych. W tym przypadku ponownie należy uiścić opłatę w wysokości od 15 do 50 euro.
Wskazówka:
Wynik postępowania o pozwolenie na budowę zostanie przekazany wnioskodawcy w formie pisemnej, a co najmniej wpis do rejestru obciążeń budowlanych zostanie przekazany w formie pisemnej organowi budowlanemu. Jest to już obowiązujące, a ciężar budowlany stowarzyszenia jest prawnie wiążący, zatem nie jest wymagany dodatkowy dowód z rejestru obciążeń budowlanych.
Obciążenie budowy stowarzyszenia w przypadku dziedziczenia lub sprzedaży
Jeżeli nastąpi zmiana własności nieruchomości, w stosunku do której zaciągnięto zobowiązanie wspólnoty majątkowej w drodze sprzedaży lub dziedziczenia, sytuacja ta pozostanie nienaruszona i będzie nadal istnieć. Ma to na celu ochronę właściciela nieruchomości „dominującej”. Ma to na celu zapobieżenie konieczności wyburzenia domu lub jego części przez sąsiada w najgorszym przypadku, gdyby zobowiązanie wygasło w przypadku jego budowy w poprzek (byłej) granicy nieruchomości.
Usunięcie ciężaru budowania stowarzyszeń
Jeśli obciążenie związane z budowaniem stowarzyszeń jest zarejestrowane na jednej lub większej liczbie nieruchomości, można je usunąć pod pewnymi warunkami. Muszą zostać spełnione następujące wymagania:
- Pierwotnie planowana budowa nie dojdzie do skutku (przyczyna została usunięta)
- Utrzymywanie ciężaru budowania stowarzyszeń nie leży w interesie publicznym
- Należy uzyskać zgodę właściwego organu nadzoru budowlanego
Wpływ na wartość właściwości
Ponieważ co najmniej dwie właściwości biorą udział we wspólnym obciążeniu budynku, zwykle oznacza to, że jedna część ma wadę, a zaleta druga. Nieruchomość „dominująca” ma tę zaletę, że korzysta z oddzielenia granicy nieruchomości od nieruchomości sąsiedniej. Efektem może być wzrost wartości nieruchomości.
Nieruchomość, dla której wpisano obciążenie budowlane, traci prawo do wyraźnego odgraniczenia od nieruchomości sąsiedniej. Może to potencjalnie zmniejszyć wartość nieruchomości.
W zależności od indywidualnego przypadku i rozwoju, nie zawsze następuje zmniejszenie wartości. Należy wziąć pod uwagę, że ujednolicone obciążenie budynku zapewnia większą elastyczność w zagospodarowaniu, co nie byłoby możliwe bez tej umowy prawa budowlanego. To, czy i w jakim stopniu można spodziewać się spadku lub wzrostu wartości której nieruchomości, można określić na podstawie biegłego i odpowiedniego raportu.
