Jeśli chcesz wybudować nieruchomość w tym kraju, nieuchronnie natkniesz się na numer powierzchni piętra (GRZ). Jest to wartość służąca do określenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy nieruchomości. Wyjaśnimy Ci, jak poprawnie obliczyć liczbę powierzchni piętra.
Wyjaśnienie numeru piętra
Zgodnie z art. 19 Rozporządzenia o użytkowaniu budynków (BauNVO) numer powierzchni piętra (GRZ) jest wartością dziesiętną, która wskazujejaki procent powierzchni nieruchomości możesz użytkować build onMaksymalny limitwynosi zwykle 0,8 (wyjątek: obszary główne), co odpowiada wartości 80 procent. Maksymalna wartość GRZ I jest ustalana przez poszczególne gminy w odpowiednich planach zagospodarowania przestrzennego danej okolicy lub obszaru. GRZ służy do utrzymania wystarczającej przestrzeni naturalnej na nieruchomości. Ponadto dba o to, aby budynek wpisywał się w wizerunek społeczności nie dopuszczając do zbyt dużej zabudowy nieruchomości.
GRZ I i II
GRZ jest podzielony na dwie kategorie, które łącznie dają w Niemczech maksymalną wartość 0,8:
- GRZ I (obiekty główne)
- GRZ II (obiekty pomocnicze)
Odpowiednie kategorie opisują należące do nich elementy i struktury. Główne wyposażenie obejmuje główny dom, w tym ściany, tarasy, balkony i wyjścia do piwnic. Wszystkie pozostałe systemy należą do GRZ II, np.:
- Garaże (garaże podziemne, garaże zewnętrzne)
- Wysokie tony
- Domki ogrodowe
- Systemy słoneczne lub fotowoltaiczne
- Baseny
- Placy zabaw
- podziemne szyby
- Doły
- Zbiorniki (np. zbiorniki na ropę lub gaz)
Podczas planowania zwróć szczególną uwagę na liczbę systemów pomocniczych, które chcesz zintegrować. Prowadzi to do przekroczenia powierzchni zabudowy. Jest to dozwolone tylko w 50 procentach, dopóki GRZ nie osiągnie maksymalnej wartości 0,8. Jednocześnie obiekty pomocnicze nie mogą być bezpośrednio podłączone do budynku głównego. Planując, sprawdź, czy możliwa jest nadwyżka. Jeśli nie, można zorganizować (zwykle kosztowny!) demontaż. Na przykład, jeśli GRZ I właściwości wynosi 0,6, GRZ II wynosi tylko 0,2, w przeciwnym razie maksymalna wartość zostanie przekroczona.
Uwaga:
Nieutwardzone ścieżki na posesji i zwisy dachowe nie są objęte GRZ. Można je wdrożyć niezależnie od GRZ.
Określ powierzchnię piętra
Podany w planie zagospodarowania numer powierzchni służy do obliczenia dostępnej powierzchni. Dopuszczalna powierzchnia piętra zależy nie tylko od GRZ, ale także od wielkości nieruchomości, co widać ze wzoru:
Powierzchnia gruntu w m² x GRZ=powierzchnia zabudowy
Pomaga w określeniu, ponieważ wystarczy wstawić poszczególne wartości do wzoru i je obliczyć. Skorzystaj z przykładowego obliczenia, aby zapoznać się z obliczeniami. W tym celu zakładamy wielkość nieruchomości 500 metrów kwadratowych. Średnia wielkość nieruchomości w Niemczech wynosi od 400 do 600 metrów kwadratowych. GRZ wynosi 0,25. Ma to często miejsce w małych osiedlach, domkach letniskowych lub obszarach mieszkalnych. Na obszarach miejskich lub przemysłowych wartość ta jest zwykle znacznie wyższa. Aby obliczyć powierzchnię zabudowy, wstawiamy wartości do wzoru w następujący sposób:
500 m² x 0,25=125 m²
Powierzchnia zabudowy całej nieruchomości wynosi zatem 125 metrów kwadratowych. Można je rozwijać.
Oblicz liczbę powierzchni piętra
Możesz także samodzielnie określić GRZ na podstawie dostępnej powierzchni. Jest to ważne, jeśli chcesz sprawdzić, czy istniejący budynek lub projekt przekracza GRZ określony w planie zagospodarowania przestrzennego, czy nie. W szczególności konstrukcje kategorii GRZ II, które są następnie łączone z budynkiem głównym, mogą powodować problemy w przypadku przekroczenia GRZ. Numer powierzchni piętra można obliczyć w następujący sposób:
powierzchnia zabudowy w m² / powierzchnia gruntu w m²=GRZ
Podobnie jak przy określaniu powierzchni piętra, należy wprowadzić do wzoru odpowiednie wartości. Dla przejrzystości używamy rozmiarów z poprzedniego obliczenia:
125 m² / 500 m²=0,25
Jak widać, obszar zabudowy odpowiada GRZ. Jeśli obszar zabudowy ulegnie zmianie, będzie to oczywiście miało wpływ na GRZ. Inny przykład zakłada wykończony budynek główny o powierzchni 180 metrów kwadratowych. Przykładowe obliczenie pokazuje, czy nadal odpowiada to określonemu GRZ:
180 m² / 500 m²=0,36
Główny budynek jest w tym przypadku za duży, co może prowadzić do problemów.
Uwaga:
Schody zewnętrzne są zawsze częścią powierzchni piętra budynku głównego, co należy wziąć pod uwagę przy ustalaniu GRZ.
Często zadawane pytania
Kto musi wnioskować o ewentualne przekroczenie GRZ?
Przede wszystkim jest to planista budowy. W idealnym przypadku projektantem budynku jest rzeczywisty architekt, projektant lub odpowiedzialne biuro konstrukcyjne. Zapobiega to problemom z aplikacją i wyszczególniane są tylko dokładne elementy ewentualnego nadmiaru.
Jaka jest różnica pomiędzy GRZ i GFZ?
Chociaż GRZ odnosi się wyłącznie do powierzchni terenu przeznaczonej pod zabudowę, numer powierzchni piętra (GFZ) określa maksymalną powierzchnię, jaką mogą zajmować piętra budynku. Określa to również plan zagospodarowania przestrzennego. Współczynnik obliczania maksymalnej powierzchni podłogi jest również podawany jako wartość dziesiętna i zwykle mieści się w przedziale od 0,5 do 1,0. Nie jest ograniczony przez GRZ i jest idealnie podzielony na kilka pięter.
Jak GRZ wpływa na wartość nieruchomości?
Im więcej dostępnej powierzchni pod budowę, tym bardziej lukratywna jest nieruchomość. Powodem tego jest dostępna przestrzeń mieszkalna i użytkowa. Można postawić większy dom, luksusowe elementy takie jak basen, a nawet komponenty do własnej produkcji energii. Dostępna powierzchnia zabudowy znacznie zwiększa wartość nieruchomości.
